Corina Rodriguez Pons

¿Alquilan más caro los hogares que tienen varias viviendas en alquiler? (O más barato los que solo tienen una.) Es una pregunta que aparece con mucha frecuencia en el debate sobre vivienda y que hasta ahora no tenía una respuesta clara con datos. Así que en @EsadeEcPol la hemos abordado con los microdatos fiscales del Panel de Hogares IEF/AEAT, comparando entre 2019 y 2023 viviendas similares en una misma zona, según si su propietario alquila solo esa o dos o más. Y sí: la diferencia existe... y ha crecido. En 2019 era del 0,8% y no se distinguía estadísticamente de cero; en 2023 alcanza el 3,5%. Además, aumenta con el número de viviendas: en los hogares con cinco o más llega al 7,1% en 2023. Estos son los márgenes en los que nos movemos. No más, ni menos. Ahora lo sabemos. Uno podría suponer que responde a que estos arrendadores dominan el mercado de su zona concreta, pero la verdad es que los datos no apuntan en esa dirección: resulta que la diferencia es mayor cuando las viviendas están repartidas entre varias zonas que cuando se concentran en una. Esto encaja mejor con una gestión más sistemática del precio. Que se aprecia, de hecho, en el momento de renovar el contrato: aquí observamos que en propietarios con más de una vivienda la subida es algo mayor respecto a la observada en los que solo tienen una (misma vivienda, mismo inquilino). Pero ojo: esto es el efecto. Queda la pregunta crucial de cuánto pesa en la subida del alquiler. Y es entre una sexta y una quinta parte del aumento del periodo. No porque estos arrendadores hayan ganado presencia: de hecho, su peso en el parque apenas ha variado, sino porque la distancia de precio respecto al resto se ha ampliado. Las otras cuatro quintas partes de la subida del alquiler siguen explicándose por una revalorización general del alquiler. Y esto para mí es coherente con la hipótesis de que el rasgo central de nuestro mercado de alquiler es la escasez de oferta vs demanda. ¿Qué implica todo esto para la política pública? Lo más inmediato es que si se quiere actuar sobre esta diferencia, el número de viviendas parece mejor criterio que el territorio, y la renovación del contrato, el momento más relevante: por ejemplo, extendiendo a las renovaciones el requisito de moderar la renta que ya condiciona la reducción en el IRPF. PERO el margen de mejora de precios por esta vía parece limitado. Vamos: sin esta diferencia observada, el alquiler habría subido algo menos, aunque lejos de volver a los niveles de 2019. Por eso yo valoraría cualquier medida por su capacidad de contener subidas sin desincentivar la oferta de vivienda en alquiler, que a largo plazo es lo que más influye en el precio. Una nota final sobre la utilidad de estos análisis: partíamos de una hipótesis incierta. Personalmente, esperaba que el efecto fuera pequeño o inexistente, aunque otras voces sostenían la hipótesis. El ejercicio muestra que sí lo hay, con un tamaño y pesos concretos en el conjunto. Para eso sirve medir: para pasar de las intuiciones a las magnitudes.

Por supuesto que el colapso del mercado de alquiler se explica por una falta de obra nueva. Si no hay viviendas, competimos más por las pocas que hay: quienes ya vivían de alquiler, quienes quieren crear un nuevo hogar, y quienes quieren adquirirlas para ellos. Hay que construir.

Hay una cosa que se me vuelve evidente leyendo esto de José Andrés. ¿Por qué "un cocinero" acierta (porque claro que acierta) donde otros fallan? Porque no llega a mirar el problema con gafas ideológicas. Me explico. El problema de la vivienda es complejísimo, tiene mil aristas, es un mercado de los más difíciles de modelizar que hay en economía por sus particularidades de tipo de bien/activo, localización, etc... lo que queráis. Yo comparto todo eso porque vamos le dedico buena parte de mi vida a ello por esa razón. Pero la realidad aritmética es la que es en España: 1,2M de hogares creados, 460k viviendas terminadas. 4-5M de personas llegan a nuestro país y se suman al mercado de alquiler a los millenials y genX que siguen viviendo de alquiler con mucha más frecuencia que generaciones anteriores porque no hay oferta nueva. De verdad, que esto es lo fundamental del problema. Es así de sencillo. Desde ahí armamos toda la complejidad que requiere entender cada aspecto del problema. La demanda de no residentes en Málaga: un problema. La competición del alquiler de corto plazo en el centro de Madrid: otro problema. La acumulación en escasez: otro problema. Sí, check todo. En @esadeecpol andamos analizando todo ello, os lo garantizo. Pero es que si no empezamos por el dato básico, gordo, fundamental, no entenderemos nada. Y paradójicamente eso se vuelve más fácil de ver si no estás metido con una fuerte inversión ideológica/de posición en la conversación. Para mí solo un fuerte prejuicio ideológico puede moverte a otro análisis que ignore ese punto de partida, y que se centre en cambio en todo lo accesorio o, directamente, erróneo.