Emir

Bu Haber, "FON'ların FON'ları şikayet etmesi" olarak algılanıp, sanırım sosyal medyada tartışılan bir konu haline gelmiş durumda.. Sağa sola çekiliyor konu.. Oysa bence, gayet doğal bir talep.. Hatta, hemen herkesin benzer incelemeyi, mutlaka talep etmesi gerekir, düşüncesindeyim.. Sene başından bu yana, ortada bir sorun olduğu, hep gündemde.. Yazılıp Çiziliyor.. Kafayı kuma gömmenin, "duymadım- görmedim- bilmiyordum" oynamanın, bir gereği yok.. Sorun, işin içine "Hisse Senedi", VE/VEYA "benzeri Finansal Ürünler" girince, pek anlaşılmıyor sanırım.. Olayın bütününü, hiç bilmeyenlere izah edebilmek için, VARSAYIMSAL BAMBAŞKA BİR SENARYO üzerinden, çok basite indirgeyerek, ilerleyelim : 3 adet FON var diyelim.. Ve Bu FON'lar, diyelim ki sadece, "EMLAK/ (daire, ev, konut) yatırımı" yapıyorlar olsun.. (Daire/Ev/KONUT, hemen herkesin bildiği, hakim olduğunu düşündüğüm bir konu.. Konut denince, elle tutulur bir şey olduğundan, sanırım daha iyi anlaşılacaktır durum..) Birinci FON, biraz muhafazakar bir portföy oluşturuyor ve diyelim ki İstanbul'da Kadıköy'de, nispeten daha kolay alım-satımın olduğu bölgeyi, kendine hedef bölge seçiyor diyelim.. Bu bölge içinde, Piyasaya göre uygun fiyatlarda olduğunu düşündüğü, örneğin 100 adet daire alıyor.. Beklentisine göre, uygun fiyata aldığını düşündüğü bu evler, önümüzdeki yılda, beklenen şekilde artacak, ve FON da bu getirisini, FON değerine yansıtacak.. Ama diyelim ki, emlak piyasası, o sene beklediği/umduğu ölçüde canlı değil, ve ev fiyatları artıyor, ama beklenen/umulan primi yapmıyor evler, diyelim.. Bu FON, başarılı bir şekilde yönetilMemiş demektir.. Şimdi ise, bir de İkinci bir FON var diyelim.. Bu FON ise, ince eliyor sık dokuyor ve örneğin Anadolu'nun nispeten daha küçük bir kentinde, yakında, çeşitli nedenlerle gelişeceğini düşündüğü bir kasabada, (bu nedenler; bölgede açılacak olan yeni bir Şehir hastanesi veya Kurulacak olan bir Üniversite Yerleşkesi veya açılacak olan bir yeni Turizm tesisi vesaire olabilir..) 100 adet daire alıyor diyelim.. Ve gerçekten de Bölge ile ilgili beklentiler, kısmen ya da tamamen, gerçekleşiyor, ve Bölgede Konut Talebi artıyor.. Örneğin 1'e aldığı daireler, İkiye, Üçe, Vesaire, katlıyor ve FON değeri, doğal olarak artıyor.. İşte bu FON, başarılı bir FON yönetimi gerçekleştirmiştir.. Çünkü Elindeki Varlıkların değerinin artışının arkasında, "EKONOMİK bir gerçeklik" var, demektir.. Son olarak 3.üncü bir FON'umuz var diyelim.. Bu FON da, kendine bölge olarak yine Anadolu'nun nispeten ücra bir bölgesini seçiyor, ve diyelim ki 100 adet evin bulunduğu bir sitede, evlerin 98 adedini, portföyüne alıp koyuyor, diyelim.. Sitede kalan iki evi de Ahmetle Mehmet, iki arkadaş alıyorlar.. Ertesi gün Ahmet Mehmete, 1'e aldığı evi 1.1'e, ertesi gün 1.1'e aldığı evi, Mehmet Ahmete 1.2ye, ertesi gün 1.2 ye aldığı evi, Ahmet Mehmete 1.3'e, ve böyle böyle, bir süre sonra, evin fiyatını kendi aralarında alım-satımlarla, örneğin 20Milyona çıkarmışlar, diyelim.. Ne oldu? Son işlem fiyatı üzerinden düşünüldüğünde, FON'un elinde, 1 milyona alınmış daireler, KAĞIT ÜZERİNDE 20Milyona çıktı mı? çıktı!.. Bu durumda FON, olağanüstü bir getiri elde etti mi.. Etti ama, bu anlattığım hikaye, gerçekte hiç olabilir mi? Normalde olmaz, çünkü normalde bu tip işlemler denetleyici&düzenleyici kurumların "gözetimine" takılır.. (Tapu Müdürü daha ikinci işlemde, napıyorsunuz siz falan der..) Ama diyelim ki oldu, ve gözden kaçtı diyelim, şimdi bu FON'un bu muhteşem getirisi, bir başarı sayılır mı? Yoksa bu başarı gibi görünen durum, yapay fiyat oluşumunun bir sonucu mudur? Örneklemede anlatılan 2 nolu FON'un, bir BAŞARI ÖYKÜSÜ olduğu, yine Örneklemede anlatılan 3 nolu FON için ise, aynı şeyin söylenemeyeceği, sanırım açık.. EĞER Kİ ORGANİZE VE YAPAY BİR ŞEKİLDE oluşturulan, YAPAY bir fiyat oluşumu VAR İSE, bunun yaratabileceği tehlikeyi anlatmaya, bilmiyorum gerek var mı? 3 NOLU FON, getirisi ile cazip görünüp FON'a dışarıdan ekstra bir katılım sağlayabilir.. Oysa Bölgede evler 20Milyon değildir.. Ama kağıt üzerinde 20Milyon gibi görünen o evler, FON'a giren para ile, daha da değerlenebilir.. Bu durum, FON'un, daha da yüksek getiri sağlamasını, bir süre için, sağlayabilir.. Bu, daha da çok para çekebilir.. Evler 30*40milyona doğru, kağıt üzerinde yükselebilir.. Ancak, o ya da bu şekilde bu tip yapay fiyat oluşumları ile kurulan sistemler, gün gelir bir şekilde duvara toslarlar.. Bu tip yapay fiyat oluşumları ile kurulan yapıya, ne kadar çok geç müdahale edilirSE, yaratacakları problemler de, o kadar çok büyük olur.. Daha da uzatmaya gerek yok herhalde.. İş bu sebeplerle, başta denetleyici&düzenleyici kurumlar olmak üzere tüm paydaşlara, hepimize bir hayli çok iş düşüyor.. EĞER Kİ VAR İSE, (var olup olmadığını ben bilemem, buna denetleyici & düzenliyici kurumlar karar verir), bu tip yapay fiyat oluşumlarının önüne geçmek, şarttır, elzemdir.. Bu çerçevede düşünüldüğünde Piyasa Paydaşı olan herkes gibi FON'ların da, FON'lar, veya diğer tüm paydaşlar için inceleme istemesi, yerindedir, gayet doğaldır düşüncesindeyim.. Sevgiler🙋‍♂️..